Golden Black Real Estate

Продаж комерційного приміщення у Варшаві з діючим орендарем і підписаним довгостроковим договором оренди. Інвестор отримує у власність об’єкт нерухомості та стабільний дохід ≈ 20 500 € на місяць (≈ 14 000 € чистими). Об’єкт продається з дисконтом до ринку (~15%) і має потенціал зростання доходу після 2027 року. Готовий інвестиційний продукт без необхідності управління.

Europe, North America, South America, Australia and Oceania

Показники і поточний стан

• Статус об’єкта: діючий орендний бізнес
• Орендар: присутній, договір підписаний

• Площа: 1109 м²
• Орендна плата: ≈ 20 500 € / місяць
• Річний дохід: ≈ 255 000 €

• Чистий дохід (NOI): ≈ 210 000 € / рік
• Чистий дохід після податків: ≈ 165 000 – 170 000 € / рік

• Стартова дохідність: ≈ 6,9%
• Потенційна дохідність: до ≈ 8%+

• Термін договору: до 2027 року
• Індексація: передбачена

• Заповнюваність: 100% (об’єкт орендований)
• Операційний стан: стабільний, без простою

• Ринок: Варшава, низька вакантність (~3–5%)

На ринку інвестицій існує дефіцит якісних об’єктів комерційної нерухомості з уже підписаними довгостроковими договорами оренди, які забезпечують стабільний і прогнозований дохід.

Більшість альтернатив:

потребують активного управління
мають ризик простою
не дають стабільного cash flow
або мають завищену ціну без запасу безпеки

Одночасно зростає попит з боку інвесторів (особливо з України та ЄС) на:

захист капіталу
дохід у валюті
інвестиції в стабільних юрисдикціях
Можливість

Даний об’єкт закриває цю потребу, оскільки:

• забезпечує дохід з першого дня
• має діючого орендаря
• продається з дисконтом до ринку (~15%)
• знаходиться у Варшаві — стабільному ринку ЄС

Підсумок інвестиції

✔ Купівля з дисконтом ~15%
✔ Дохідність ~6,93%
✔ Потенціал росту оренди
✔ Стабільний ринок
✔ Незалежна оцінка (DCF)
✔ Зростання доходу до ~8,6%

• Приватні інвестори з капіталом від 500 000 € до 5 000 000 €
• Підприємці та власники бізнесу, які диверсифікують активи
• Інвестори з України, які переводять капітал у ЄС
• Інвестори, що шукають стабільний пасивний дохід у валюті
• Family office та невеликі інвестиційні групи

Джерела доходів

• Орендна плата від діючого орендаря
(≈ 20 500 € / місяць)

• Індексація орендної ставки відповідно до договору

• Потенційне збільшення доходу:
— перегляд ставки після завершення договору
— здача за ринковою ставкою (≈ 22 000 €+ / місяць)

Структура витрат

Річні витрати власника (відповідно до моделі):

• Податок на нерухомість: ≈ 9 500 €
• Страхування: ≈ 1 400 €

Модель базується на придбанні комерційного приміщення з діючим довгостроковим договором оренди.

Інвестор отримує:

право власності на об’єкт
стабільний щомісячний дохід від орендаря

Грошовий потік формується за рахунок орендних платежів (triple net / стандартна комерційна модель), де більшість операційних витрат покривається орендарем.

Додаткове зростання прибутковості досягається за рахунок:

індексації орендної ставки
перегляду договору після завершення терміну
підвищення орендної ставки до ринкового рівня

Модель не потребує операційного управління з боку інвестора.

Прямі конкуренти

• Комерційні приміщення у Варшаві та інших великих містах Польщі з діючими орендарями
• Інвестиційні об’єкти в сегменті retail (супермаркети, торгові приміщення)
• Пропозиції від девелоперів та інвестиційних фондів

• Діючий орендар з першого дня
Інвестор купує приміщення вже з підписаним договором оренди та стабільним грошовим потоком без періоду простою.

• Прогнозований дохід у валюті
Об’єкт генерує близько 20 000 € на місяць, що забезпечує передбачуваний cash flow.

• Реальний чистий прибуток
Після витрат і податків інвестор отримує приблизно 14 000 € щомісяця чистого доходу.

• Купівля нижче ринкової вартості
Об’єкт продається з дисконтом близько 15% від оцінки, що створює додатковий запас безпеки та потенціал зростання.

• Локація — Варшава
Столиця Польщі з високим попитом на комерційну нерухомість і низьким рівнем вакантності.

• Довгостроковий договір оренди
Контракт до 2027 року з високою ймовірністю продовження або перегляду ставки.

• Потенціал збільшення доходу
Ринкова орендна ставка вища за поточну, що дозволяє підвищити прибутковість після завершення договору.

• Альтернативний орендар
Наявність потенційного орендаря з вищою ставкою знижує ризики простою.

• Низький рівень ризику
Мережевий формат орендаря + стабільний ринок = мінімальні операційні ризики.

• Готовий інвестиційний продукт
Інвестору не потрібно управляти бізнесом — об’єкт вже працює як орендний бізнес.

Ризики

• Завершення чинного договору оренди у 2027 році
(ризик зміни умов або необхідності пошуку нового орендаря)

• Перегляд орендної ставки після завершення договору
(можливе як підвищення, так і корекція до ринкового рівня)

• Витрати, пов’язані з утриманням нерухомості
(податки, страхування, можливі технічні роботи)

• Регуляторні та податкові зміни в Польщі

• Opłata przekształceniowa (плата за землю)
(потребує уточнення перед угодою)

• Ринкові фактори
(зміни попиту на комерційну нерухомість)

No

Poland

Poland

3250000

275000

185000

100

Власник здійснює реструктуризацію інвестиційного портфеля та планує реінвестування коштів у нові проєкти, у зв’язку з чим прийнято рішення про продаж об’єкта.

Спілка з обмеженою відповідальністю

Yes

Yes

Real estate

Майно і активи

• Комерційне приміщення площею 1109,22 м² (торгово-сервісний формат)
• Право власності на об’єкт нерухомості

• Діючий довгостроковий договір оренди (до 2027 року)
• Стабільний орендар (мережевий формат)

• Готовий грошовий потік:
≈ 20 500 € / місяць

• Інвестиційна документація:
— договір оренди
— оцінка нерухомості
— фінансова модель (cash flow, NOI)

• Потенціал підвищення вартості активу:
— за рахунок росту орендної ставки
— за рахунок ринкової переоцінки